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La burbuja inmobiliaria

Es frecuente usar el término burbuja inmobiliaria. En Usa se refiere al hinchado artificial y exagerado de la demanda de viviendas familiares vía la concesión de hipotecas con enorme riesgo de fallo en sus pagos por parte del deudor.

Esta actividad crediticia de riesgo, irresponsable y casi absurda si se considera aisladamente, se apoyaba sin embargo en la creencia en el crecimiento fuerte e ilimitado en el tiempo del precio de la vivienda.

El fin de la historia es conocido: los precios se desinflan, los deudores hipotecarios no pueden hacer frente a sus cuotas y la burbuja revienta.

En España han terminado por suceder las mismas cosas y por lo tanto se ha dado en concluir que aquí también hemos vivido nuestra burbuja inmobiliaria, pinchazo final incluído.

Sin embargo, en España se han dado matices diferenciales que merecen una consideración especifica.

Comencemos por el estudio dedicado en el Boletín del Banco de España de Junio de 2006, al incremento del precio de la vivienda en la decada transcurrida desde 1997.

En el estudio se concluye que esta subida de precios se justifica en parte por la corrección de la infravaloración de la vivienda en el periodo anterior. En segundo lugar el estudio admite una cierta sobrevaloración de la vivienda, sugiriendo que la razón estribaría en la incapacidad de la oferta para adaptarse con rapidez a los tirones de demanda. Finalmente, el trabajo se inclina por descartar la presencia de comportamientos especulativos generalizados en el mercado de la vivienda.

Por el lado de la demanda creo que todo el mundo estará de acuerdo en la fortaleza incuestionable de este elemento del mercado inmobiliario. Las razones de esta fortaleza las podríamos encontrar en los bajos niveles del tipo de interés, así como en la confianza de los individuos en mantener y mejorar las rentas obtenidas por medio del trabajo autónomo o por cuenta ajena. En el plano demográfico se podría remarcar cierta anticipación de la compra del inmueble a la necesidad real de vivienda: por ejemplo algunas familias animan y ayudan a sus hijos a la inversión inmobiliaria antes de que se produzca la emancipación del joven. Este fenómeno podría tener que ver con el temor a una escalada sostenida del precio de la vivienda

Continuando con la demanda, se debe descartar el comportamiento irresponsable de la Banca, siendo por el contrario la concesión de préstamos hipotecarios por parte de los bancos un ejemplo de decisiones razonables y equilibradas en el binomio rentabilidad-riesgo.

Del lado opuesto, vamos a comenzar por negar el factor argumentado por el Boletín del Banco de España como causa de la sobrevaloración del precio de la vivienda, es decir, la rigidez de la oferta. En efecto, este factor, omnipresente en cualquier análisis del mercado inmobiliario en la segunda mitad del siglo XX, ya ha cedido su protagonismo.

A raíz de la Ley del suelo de 1998, impulsada por Rodrigo Rato, tanto la oferta de suelo como la de viviendas ha experimentado una fortaleza indudable. Recordemos que en la exposición de motivos de dicha ley se proclamaba como norte la búsqueda de una mayor flexibilidad en la adaptación a una coyuntura económica cambiante, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, y en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado.

En este lado de la oferta el comportamiento de algunas instituciones financieras ha sido ciertamente imprudente, apoyando a empresas constructoras en situaciones de viabilidad más que dudosa.

El resultado final de este proceso ha sido el deseado, los precios del suelo /vivienda han terminado frenándose. El precio pagado ha sido muy alto: al comenzar 2010 España está inundada de suelo urbanizable, de construcciones en fase de realización y de viviendas terminadas. Por eso en España, no debería hablarse de burbuja inmobiliaria, sino de pantano inmobiliario.

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